开发商对于拒绝签订购房合同的定金是否有权当然没收?
如今购买商品房均需先签订《认购书》并交纳购房定金,到约定的时间再签订正式的《商品房买卖合同》,那在签订《认购书》并交纳定金后,购房者针对开发商提供的《商品房买卖合同》条款提出修改,双方协商不能达成一致购房者拒绝签订购房合同时,开发商能够当然以购房者拒签合同为由没收所收取的定金吗?
案情:
徐先生在去年9月看中了海珠区磨碟沙凤浦西路的一处房子,去年9月25日,他与房子的开发商签订了一份《认购书》,认购价为82万元。《认购书》规定,徐先生必须在签署认购书后7天内到开发商所指定的地点交纳首期购房款、税费并签署《商品房买卖合同》。徐先生在签订《认购书》的当天向开发商交付了定金1万元。
几天后,徐先生发现即将签的《商品房买卖合同》的一些条款需要修改,于9月29日通过快递向开发商邮寄了一份《关于〈商品房买卖合同〉及其补充条款的修改意见》,并要求开发商在接函后3日内回复,如果无法达成协议,就请开发商在5天内将定金1万元退还。但开发商一直没有回复,也不肯退钱。徐先生遂向法院提起诉讼,要求法院判令开发商退还定金1万元,并支付利息。庭审中,开发商一方认为,徐先生签订《认购书》时,已经阅读并认可了《商品房买卖合同》范本,他不按《认购书》的约定签署《商品房买卖合同》并支付首期房款,已经违约。因此没收定金是应该的。
法院审理认为:根据《认购书》约定,原告必须在签署认购书后7天内交纳首期房款、税费并签署《商品房买卖合同》。但原告在7天之内已致函被告,提出要修改《商品房买卖合同》。后双方因不能达成共识而签不了合同,其责任不能归责于任何一方,故被告应将所收取的1万元定金返还原告。对于被告认为原告已阅读过《商品房买卖合同》范本的意见,法院认为《商品房买卖合同》范本并非《商品房买卖合同》本身,原告有权对《商品房买卖合同》的条款提出修改意见。因此,判决被告返还定金1万元给原告,并支付利息。
分析:
认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,不属于商品房买卖合同。另外,对于认购书的效力,认购书为预约合同,其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为,预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于:预约合同仅能请求对方诚信谈判,履行订立本约的义务,不得直接就本约内容请求履行。
本案徐先生签订认购书后发现即将签的《商品房买卖合同》的一些条款需要修改,于9月29日通过快递向开发商邮寄了一份《关于〈商品房买卖合同〉及其补充条款的修改意见》,并要求开发商在接函后3日内回复。充分说明徐先生对于签订商品房买卖合同是认真的,没有恶意磋商的故意,即徐先生已经履行了《认购书》约定的“7天内到开发商所指定的地点……签署《商品房买卖合同》”的义务,只是双方对于合同条款未能协商达成一致,未能签订《商品房买卖合同》的责任不能归责于任何一方,因此开发商无权以购房者拒绝签订《商品房买卖合同》为由没收其收取的定金。